8月28日，绿城中国、绿城服务相继召开2023年中期业绩发布会，成为当日最大焦点之一。
数据显示，绿城中国上半年实现营收569.8亿元，同比下降约12%；毛利润99.2亿元，同比下降11.6%，毛利率17.4%，与上年基本持平；股东应占溢利25.4亿元，同比增长41.3%；上半年新增项目19个，总建筑面积约257万平方米，预计可售价值571亿元。
绿城服务半年营收81.97亿元，同比增长20.1%，是已完成业绩披露的物业管理公司中最高的，但仍不及已发布业绩披露的碧桂园服务的一半。盈利预警；毛利润15.3亿元，同比增长16.6%；股东应占溢利4.16亿元，同比增长21.8%。
房地产：逆境必须跟随市场
绿城中国是上半年销售增长的房企，全口径销售额1342亿元，同比增长19%；其中，自投资项目销售额达982亿元，权益额达633亿元，同比增长40%。
绿城中国的表现与当前“高端热、低端冷”的市场格局相符。上半年，绿城中国自投资项目销售均价为29150元/平方米。
管理层还在业绩会上表示，绿城自2021年起调整投资策略，聚焦一二线城市，参与杭州、上海等一二线核心城市百余宗土地拍卖、北京、苏州。
上半年新增增加值中，杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比89%。
中报显示，绿城中国共有土地储备项目200个（含在建及待建项目），总建筑面积约4455万平方米，总可售面积约29.52平方米。万平方米。一二线城市货值占比79%，长三角地区占比52%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。
除了实地“随行就市”，绿城中国在其他方面也力求不与大势对抗，将风险降到最低。
比如绿城中国也开启了高周转。从拿地到开工周期平均缩短2.1个月（加快25%），从拿地到首次开业周期平均缩短4.7个月（加快22%）。
其中，上半年新增增加值571亿元，截至6月30日已销售92亿，预计今年年底前实现销售转化348亿，转化全年增长率达61%。
又如加大相对轻资产的代建力度。上半年，“绿城”品牌在建和销售的项目上半年销售额约360亿元，贡献母公司利润约4.74亿元。总量并不算太多，但增速却高达31.3%。
债务结构也有所改善。上半年，绿城中国发行境内债券78亿元，并发行3只境外债券，合计约6.46亿美元。通过用新债务替换旧债务，可以优化债务期限，同时降低总体成本。截至6月30日，绿城中国平均贷款利率为4.4%，同比小幅下降0.1个百分点。
另外，在行业下行周期中，仅仅做好风险防范似乎还不够。为了降低合作项目中被合作方意外拖累的风险，绿城中国近年来大幅增持该项目股权，目前平均股权已升至79%。这可能是报告期内收入减少但利润增加的原因之一。但这也意味着需要更多的资金投入。
物业管理：园区服务大幅提升
绿城服务业务的“大头”依然是物业服务，同比增长20.4%，占整体营收的64.1%。
第二赛道的公园服务发展迅速。上半年实现总营收16.6亿元，同比增长26.5%，是营收增速最大的业务。约占整体营收的20%，是三年前的两倍多；毛利率约为24.3%，约为物业服务利润的两倍。
管理层在业绩会上表示，园区服务的快速增长成为业绩驱动的有力支撑。
官网信息显示，绿城服务的园区业务围绕五个产品线展开，分别是：（1）园区产品及服务，即园区内的广告收入和园区内小店的产品销售； （2）家居生活服务，为园区业主提供高端家政保洁、设备维护等服务； （三）物业资产管理服务，主要从事房地产管理，包括置换、租赁和销售业务； （四）文化教育服务，提供早期教育和其他教育服务以获得收入； （五）停车位服务。
其中，公园产品及服务占整个公园服务收入的35%，是最大的板块。资产管理和文化教育分列第二和第三位。到家服务虽然占比仅13%，排名第四，但同比增长122.6%，展现出巨大潜力。
上半年，绿城服务并没有投入太多资源收购物业公司，主要依靠房地产母公司的储备项目转入新管理的区域。
但在园区服务方面，却出现了几个标志性的投资行为。一是与阿里巴巴合作收购新零售公司，二是去澳大利亚收购幼儿园股权。
显然，这两项举措与绿城服务在园区服务方面提供的产品具有很高的匹配度。虽然金融层面的拉动尚未实现，但为未来打开了空间和想象。
这背后其实反映了当前物业管理行业的普遍状况：收入贡献最高的传统物业管理业务实际上利润率并不高。这可能是行业惯例或共识，不应该用增加物业管理成本来推动企业利润增长，这一点在国有物业管理公司中表现得最为明显。
物业管理公司常常尝试利用数字化、无人化技术来降低成本、实现效率目标，但这需要前期大量的投入。
因此，大多数企业仍然提供增值服务，以提高整体利润率。虽然每个公司的名字不一样，但是内容基本上都还不错。绿城服务的园区服务也属于类似类别。
从目前来看，绿城服务的园区服务板块确实表现不错。如果真的能成为第二条增长曲线，确实可以有更大的想象空间。即使未来绿城服务不再使用“社区管理”的标签，而是更多地使用“科技”、“教育”、“空间”或“文旅康养”等新符号，也不是什么好事。不可能的。
