房地产是夕阳产业了吗？地产股还有行情吗？房地产行业后时代房企该何去何从？好久不谈宏观经济了，接下来我将以开篇三问为中心点，聊一聊房地产行业的现状以及对未来的估值分析。

谈到房地产行业，就不得不提第七次全国人口普查结果，据国家统计局2021年5月通报，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。从数据可以看出，我国的人口基数同比十年前，几乎没有较大的增长。

自从中国2001年加入世贸组织，中国经济迎来了飞速的发展，以地产、铁路、公路等这些大基建为引擎，带动了钢铁、水泥、建材等产业链的需求，一荣俱荣，可以说房地产行业在这二十年间对我国GDP的贡献起到了举足轻重的作用，地方政府也受益于地产的快速发展获得土地财政收入和税收。但是第七次全国人口普查的数据显示，我们国家的人口短期之内难以增长，如果房地产行业继续维持之前的增速，必然会出现供过于求的局面，这对于地产行业的长期发展来说，只会埋下隐患。

鉴于此，我们不得不从跑步走换齐步走，第十四个五年规划提出，常住人口城镇率目标到2025年计划达到65%，而在2020年这一数据是60.6%，从国家的宏观政策调整看，城镇化进程已经完成到了预想的目标，之前我们一直说有八亿农民，从常住人口城镇率来看，目前已经大约有3.1亿农民进城落户，这已经约占了农业人口的40%，未来还会有多少农民可以进城落户？如果全部农民都进城安家，谁来种田种地？答案不言而喻，我们的城镇化进程基本完成了，地产行业的大调整是人口和住房供需失衡的阶段性政策，所以我们国家也已开放了三胎政策，未来我们国家的人口能不能恢复正向增长，需要关注和观察。

基于住房需求的长期降低预期，以及国家提出的房住不炒政策，炒房客逐步退出房地产市场，这也导致了中国恒大、华夏幸福、泰和集团等一大批房企出现库存滞销，引发了债务流动性危机，投资者对地产股的投资情绪愈加担忧，导致二级市场地产股价格基本腰斩，截止目前，蓝光发展股价0.59元/股，较2020年6.32元高点跌去了91%，华夏幸福股价2.18元/股，较2020年高点21元跌去了89.6%，地产股一蹶不振，几乎要被投资者用脚投票划入夕阳行业。

任何行业都有周期，地产行业也不例外，以前有同学跟我说，“房价只会涨不会跌，因为我们有十四亿人口。”我说，房地产的周期很长很长，我们的几十年，恰恰只看到了它上涨的周期罢了。现在地产遇冷，也不能就说房地产就是夕阳产业了，但是地产行业无疑进入了存量博弈的阶段。房地产后时代像万科、招商蛇口、保利地产等这些负债率较低的优质房企，有望在地产行业洗牌中存活下来，而那些高负债高杠杆的房企将会出局。

房地产的问题没有完全出清，房企之前的问题是在负债端，现在的问题是在资产端即土地储备上，地产板块还会分化。未来地产行业集中度提升是趋势，品质为王，精品为王，可以给投资者选择的标的将大大减少。

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