传统房地产信托业务曾经是信托主营业态，作为信托一哥的中信信托曾推出过多款房地产信托产品。

2020年，生活于上海的陈先生掏出300万元积蓄购买了中信信托的房地产信托产品。截至目前，该产品早已逾期，陈先生收回的款项却仅有60万元。如果是这样的结果，这笔投资简直血亏。

中信信托产品逾期后，陈先生通过社交平台寻找一样的投资受害者，目前群聊已有70余人。试问房地产繁花落尽，投资人又当如何？

两家龙头企业强强合作 投资者曾相信头部企业

2020年，房地产信托还是信托中的主流产品，据中国信托业协会的数据显示，截至2020年4季度，房地产信托的总规模达到了2.28万亿，占据了资金信托总额的13.97%。

中信信托作为国内综合实力最强的信托公司之一，于2020年10月推出了“中信信托·君琨股权基金投资集合资金信托计划”（以下简称“君琨信托计划”）。

产品推介资料显示，该信托计划拟募集资金总额不超过120亿元，信托期间信托计划存续规模不超过60亿元。信托资金的1%投资于信托业保障基金，剩余99%投资于嘉兴君琨股权投资基金合伙企业（有限合伙）LP份额，最终投资于融创地产操盘的房地产项目。

君琨信托计划成立后不久，上海步入冬季，陈先生于2020年12月掏出了300万元认购了中信信托的该产品，这笔资金是他个人积蓄中很重要的一部分。彼时，陈先生颇为认可自己的这一笔投资，他解释道：“中信信托和融创在各自的领域里都是前三，甚至第一，所以选择了这款产品”。头部企业的品牌影响力可见一斑。

在陈先生给出的产品推介材料中，中信信托是这样介绍自己：“中信集团一级子公司” “2019年，信托资产余额1.57万亿，连续13年位居行业第一”。融创地产则描述为 “稳居行业前五名”。

值得一提的是，在这份推介材料中，中信信托还列举出了融创同类项目的过往业绩，其中存量总计的内部收益率IRR为13.4%。

君琨信托计划逾期发生 300万本金只收回60万

在陈先生认购了君琨信托计划之后，融创发生了一些变故。

2022年5月12日，融创地产发布了一则公告称，融创4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关宽限期内偿还，相关利息共计约1.05亿美元。一天后，融创（青岛）置地有限公司发布声明称，部分项目因疫情影响，施工进度迟滞，交付时间以交付通知书为准。债务逾期、项目延期先后发生，融创地产陷入了经营危机之中。

时间来到2023年，融创作为底层项目操盘手的“君琨信托计划”出现了意外。

同年8月，中信信托的一封对外函件中称，中信咨询驻场中信信托某贵阳项目，在印鉴外借途中发生抢夺印鉴的突发情况。据悉，该项目相关信托产品正是陈先生所认购的“君琨信托计划”，中信咨询正是负责该信托计划下贵阳项目的现场派驻监管工作。

也正是在2023年8月，陈先生从客户经理获知，自己所认购的君琨信托计划很可能会发生逾期。

据君琨信托计划4期的项目时间线显示，该信托于2020年12月18日开始募集，预计到期时间为2023年10月27日。南都·湾财社从中国信托登记有限责任公司查询发现，中信信托于2023年11月17日对君琨信托计划发起过一次登记更正，将存续期限由36个月调整为72个月。

目前，距离预计到期日期已经过去了两个半月，陈先生只收到了60万款项，这仅仅相当于他全部投资本金中的20%。

对于剩余的本金部分，中信信托方面向陈先生表示会逐步退回，但在具体时间方面并没有详细的规划。此外，中信信托方面此前曾向陈先生表示会有相关的纾困方案，不过陈先生向南都·湾财社表示，“纾困方案目前是否定了”。

投资者质疑违规推介 监管层已经介入

从2020年到2023年，短短三年时间，陈先生类似的“君琨信托计划”投资者就遭遇了重大冲击。

从产品推介材料中可以了解到，本次信托计划的底层房地产项目由君琨信托计划和融创方面共同出资。

其中，君琨信托计划的资金投资于嘉兴君琨股权投资基金合伙企业（有限合伙）LP份额，融创则另外出资成立一家合伙企业，随后两家合伙企业再分别对实施项目开发的项目公司进行持股。

目前，君琨信托计划的底层房地产项目包括西安融创项目、贵阳融创九璟湾项目、成都融创至和雅颂项目以及绍兴融创黄酒小镇项目。成立以来，君琨信托计划通过滚动方式累计投资80.6亿，累计回款34.4亿。其中，成都、绍兴项目的回款情况不容乐观：成都项目投资10亿，收回1.3亿；绍兴项目投资46.06亿，收回7.8亿。

在4个项目中，绍兴项目的投资总额最高，也正是绍兴项目成了当下投资者的核心争议点之一。

对于绍兴项目占比过大的问题，据投资者提供的录音显示，中信信托高管在投资者沟通会上表示，项目位于长三角区域，也是绍兴市“十四五”规划的重点项目，当时拿地的土地价格优势非常明显。该高管还强调项目审批时严格履行了各项审批程序和监管报备程序。

对于该项目，该高管还补充道，绍兴项目由三个不同的公司分别通过招拍挂取得。该项目由融创操盘，如果只拿其中一个很难做到协调开发和管理。

不过，对于中信信托方面的表示，包括陈先生在内的投资者并不认可。在产品推介材料中， 中信信托明确表示了，“单个投资项目金额不超过基金总规模的50%”。事实上，君琨信托计划的实际募集规模为60亿元人民币，绍兴项目的投资额达到了46.06亿，占比显然超过50%。

包括陈先生在内的投资者认为中信信托在绍兴项目上的投资比例明显不符合当初推介材料所表述的50%，认为“这是违规的操作”。

中信信托方面则向陈先生解释道，绍兴的项目由三家公司分别持股，因此就单个公司的投资额度而言，符合当初的规定。据天眼查显示，嘉兴君琨股权投资基金合伙企业（有限合伙）分别持有杭州融恒越文旅发展有限公司、杭州融启欣文旅发展有限公司、杭州融鑫里文旅发展有限公司35%的股份，三家公司则交叉持股了绍兴元越文旅发展有限公司、绍兴弘里文旅发展有限公司、绍兴东欣文旅发展有限公司三家公司。

对于中信信托“一分为三”的说法，陈先生并不认可。他表示，在中信信托的项目定期管理报告中，就以 “绍兴项目”来简称黄酒小镇项目。此外在投资者沟通会上，中信信托的高管也均是以绍兴项目来简称，并没有拆开了单独介绍三家公司各自的投资回款数据。

目前，陈先生所在的投资者维权群里已经有70多名成员，此外还有部分人士因为身份问题并未入群，但同样对此事关注。君琨信托计划的投资者已经就该情况举报至国家金融监督管理总局北京监管局，并已获得回复。

国家金融监督管理总局北京监管局表示，在职责范围内受理反映的中信信托在君琨股权基金投资集合资金信托计划运作过程中违规推介等事项，并按程序进行调查。

南都·湾财社就绍兴项目的具体投资情况、投资者本息兑付以及投资者沟通会录音内容真实性等问题尝试联系中信信托，并未成功获得联系。

采写：南都·湾财社见习记者 吴鸿森