本文来源：时代周报 作者：林佳
物业行业“优等生”交出了可圈可点的成绩单。
2023年8月22日，越秀服务集团有限公司（以下简称“越秀服务”，06626.HK）发布了2023年中期业绩。
报告期内，越秀服务实现营业收入人民币15.12亿元，同比增长38.7%；毛利率28.1%；股东应占盈利人民币2.48亿元，同比增长17.5%；每股基本盈利人民币0.16元。
在打好基础功的同时，越秀服务在增值服务带到表现亮眼，取得可观的增长成绩。
报告期内，越秀服务的非商业物业管理及增值服务所得收入为人民币12.11亿元，同比增长49.4%，占总收入的80.1%；其中，基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服分别占总收入的30.3%、23.3%和26.5%。商业物业管理及运营服务所得收入为人民币3.01亿元，同比增长7.7%，占总收入的19.9%；商业运营及管理服务和市场定位及租户招揽分别占总收入的16.6%和3.3%。
作为一家上市公司，越秀服务积极与投资者共享发展成果。今年上半年，越秀服务首次派发中期股息，每股派息0.081元人民币，派息比率达50%。
优异的业绩获得多家投行机构支持。
交银国际发布研报称，该机构维持对越秀服务的买入评级。首先，国企母公司越秀地产交付稳定。其次，越秀服务外拓能力提升。与此同时，增值服务增长快于预期抵销并购市场不景气对扩张规模的影响。现金管理优化以及派息增加。
国泰君安认为，就当下而言，“地产强则物业强”的逻辑依然奏效，物业管理服务行业加速整合的趋势仍然没有改变。因此，国泰君安坚定看好背靠仍在快速发展的国企母开发商、盈利增长快于同业的越秀服务。
基础做优
物业行业进入下半场，企业之间的竞逐聚焦于综合实力，服务是致胜的关键。得益于长期以来积累的良好口碑与母公司的实力支持，越秀服务的规模再上一个台阶。
来自中报的数据显示，截至2023年6月30日，越秀服务拥有合约项目416个，总合约面积7749万平方米，较去年底增长9.8%；在管项目346个，总在管面积5876万平方米，较去年底增长13.7%。
夯实规模的同时，越秀服务持续优化区域布局。一方面，布局高能级城市将获得更高的毛利率水平，成为利润的基石；另一方面，高能级城市所带来的增值服务空间，亦是投资者所持续关注的核心要素。
目前，越秀服务所拥有的布局于核心城市的已形成一定规模的基础盘及业务拓展中聚焦核心城市的战略，成为业务发展稳固的基石。截至2023年6月30日，越秀服务持续深耕核心区域，69%的在管面积分布于大湾区及华东地区，且近90%在管面积位于经济发达的一线、新一线及二线城市。
物业行业进入洗牌期，越秀服务依旧保持增长态势，巩固保恒强优势。
此前，越秀服务方面表示，仍然锚定上市三年内在管面积达到1亿平方米的目标。目前，距离目标完成时间还有约一年。
在“1亿平方米”的目标中，越秀服务原本计划收并购占比约30%，但随着市场和行业的变化，收并购的估值、融合等也发生很大变化，因此目前收并购的目标还有一定差距。
“现在收并购（的情况）确实是因为市场发生了很大的变化”，越秀服务董事会主席林峰解释道，公司对收并购的态度积极，但评判标的时候还是遵循审慎原则，“上市以来，我们接触到的标的实际上也不少，但我们不会为了收并购而去收并购”，而放弃标的的原因包括多个方面，越秀服务要选择的是与公司协同效益高的、有一定规模的、能够提升公司管理密度和经营质量、同时可持续发展性比较高、财务规范和估值相对合理的标的。
据悉，2023年上半年，越秀服务新签约项目44个，新增合约面积为826万平方米，较去年同期的501万平方米增加64.9%。
增值做强
2023年上半年，越秀服务在增值服务上再进一步。作为头部的优质物业服务企业，越秀服务围绕业主对美好生活的追求，提供全方位的物业服务。
目前，越秀服务已搭建经纪、新零售、美居、社区商业和智能化五大增值服务平台，实现多平台共同驱动。
报告期内，新零售平台持续优化产品，落地创新业务，户均产值大幅提升；美居平台进一步优化产品力，提升服务力，提高市场力；经纪平台着重强化渠道建设，提高门店和业务覆盖率和社区渗透率，存量租售业务大幅提升；社商平台推进精细化运营，并成功实现外拓；智能化平台中标多个第三方项目，拓展硬件设备销售和通信工程等业务，同时探索社区智能化业务。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，公司上半年新增了智能化业务，已经在非业主增值服务营收中有一定占比，同时也实现了外拓，未来这也是重点业务之一。
越秀服务在增值服务上的投入与探索，已获得可观的回报。
截至2023年6月30日，越秀服务社区增值服务的收入由去年同期的人民币2.44亿元增长64.2%至人民币4.01亿元，其中新零售业务收入同比增长1.5倍至人民币1.53亿元，美居业务收入同比增长61.4%至人民币0.80亿元。
同期，越秀服务住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占在管面积的64%、11%、15%和10%。
拓展做活
除了控股股东越秀地产的稳定交付外，越秀服务亦积极拓展越秀集团体系内的物业管理需求，并同时稳步推进市场拓展。
报告期内，越秀服务新签约项目44个，新增合约面积为826万平方米，较去年同期的501万平方米增加64.9%。
上市以来，越秀服务来自第三方合约面积和在管面积稳步增长，关联方的占比逐渐降低。按照计划，今年越秀地产预计可为该公司增加约500万平方米的合约面积，而来自第三方的新增外拓面积则将达1000万平方米。
越秀服务表示，公司将持续通过市场拓展、战略合资、合作及收併购等方式为扩大业务规模增添动力。
同时，越秀服务将强化优质资源整合，建立新业态管理市场地位，强化现有业态管理优势，发展优质服务，旨在提升本集团的服务能力、市场竞争力和营运能力，从而成为让客户信赖的服务企业。
在业绩会现场，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，市场一直对于公司在收并购上有很高的期待，因此更要做负责任的收并购。“我们认为目前物业行业的管理分散度还是很高，未来行业的整合和收并购机会还是存在的，而且会向管理品质比较好、有一定在管规模的物服企业进行集聚。”
展望未来，林峰表示，未来越秀服务将坚定“基础做优、增值做强、拓展做活”的工作主线，持续提升服务质量，积极推进增值业务的多元化发展，加速拓展管理规模，并通过精益化管理和数智化赋能，实现全面提质增效。未来，越秀服务将持续致力于全面提升服务能力、市场能力、经营能力，切实落实“好服务”战略，成为一个让客户信赖的服务企业。
