作者 | 罗乾波

出品 | 睿诚研究院

节前，自4月28日中建五局正式签约红星大市场城更项目后，有好几位业内朋友与我们交流，他们发现雨花区这个项目的操作模式与天心区的不太一样，其中一个关注点，就是给了中建五局3块两安用地——天华更新单元B6、B7、B10地块，说是实实在在拿地。

据睿诚研究院观察，在我们长沙区域的城市更新项目中，城更+两安这种组合，在很多项目里面比较普遍，上述的主要差异，实则是具体项目的特殊情况所致。

只是，为什么要匹配三宗两安用地给中建五局？这个问题，倒是值得思考一下。

因为，根据城市更新的相关政策，这个直接锁定具体地块的方式，是比较少见的。

对此，我们分析，可能是政府考虑到几个问题才推出了这个模式。

其一，有效平衡中建五局的前期成本

在1470亩地里，红星大市场的拆迁改造、圭塘河植物园段二期的生态治理、以及相关基础建设项目等，中建五局的投入会很大，三块地摘牌后就可以立即启动开发、销售等，能有效减轻中建五局的资金压力。

其二，有效平衡区域内短中长期的资金运作节奏

约1500亩的整体推进，是需要花时间的，地块出让资金可以反哺片区的发展，按长沙城市更新政策，两安用地返还款中，有一部分是要拿出来支持城市更新项目的发展的，可以增强中建五局深度介入项目的信心。

去年8月，我们睿诚研究院与湘之说律所、中建五局的城市更新座谈会中，中建五局相关领导反复问到——在不踩隐性债等政策红线之下，社会资本方的前期成本如何有效平衡？

作为央企的中建五局，对资金的整体铺排模型非常谨慎。

在该项目招商时，政府就设计了这一模式，也是顾及到1500亩地的整体运作，才能打动社会资本方。

其三，有效推进红星片区的总体发展速率

从红星片区6大城市更新单元的空间结构上，天华和红星大市场单元为1-3区，也可以说是首开区，如果不能有效提速等，后面区域就会更难和慢。

前述三宗商住地的推出，可快速完善天华村的改造和吸引人口进驻等，进而促进首开区内商业相关等项目的发展。

再者，也能快速展现出整个区域和首开区的形象，以便在长沙市内建立起相应的影响力。

天华更新单元B6、B7、B10地块的整合与导入，对红星片区城市更新6大单元来说，是顶层设计；对村集体来说，是加速区域蝶变的有效举措。

而并非一个简单的搭载，也非上述朋友所讲的社会资本方摘牌拿地的认识。

，就各位朋友探讨的相关问题，做了一些分析，仅供大家参考。

再重点阐述一下：

为何说雨花红星城市更新模式，有其独特性？

据睿诚研究院独家观察，我们认为，其独特价值有三：

1、三元驱动，生生不息

城市更新+生态治理（EOD）+两安用地，三者割裂来看，无甚新意；有雨花区和长沙模式的特色化。

三元结构，其实也代表了城-人-产三大要素之三生融合发展模式，非常契合国家的相关要求及精神，在战略架构上形成了稳定的“铁三角”。

为什么，雨花区能够首先打造出这样的体系？

区域内实际资源及载体的差异化所致，单一区域内城市内河仅此一家，别人只能“望河兴叹”。

因地施策，方能形成自己的鲜明特色，而不去随波逐流。

2、起步较早，示范引领

在大型片区类城市更新项目的操作上，雨花区2017年就开始了；

在EOD方面，几年前就完美打造出溪悦荟项目，并成为了国内典型的污水治理的优秀项目；在两安用地操作上，雨花区一直是各区域的领跑者；

在城市更新与两安用地的融合上，在长沙也是首个探索者等。

如果，只从城市更新+生态治理（EOD）+两安用地这一框架上观察，并非唯一。

例如，天心区黑石铺项目，其中的东瓜湖也是一个生态治理类EOD项目，亦有类似之处。至于城市更新和两安用地都有重叠，雨花区已珠玉在前，黑石铺尚未启动，未来也将从另一个细节层面来完善和丰富这一模式。

而且，雨花区这一打法，有效综合上述三大元素，有很强的个性化，故而能够“C位”出道，达成领跑之态势，至少在一定时间内。

3、两安用地3.0版本，城村融合的又一参考样本

在不涉及单纯的两安用地的模式之外，此处，仅就城市更新项目内的两安用地的处置模式，做一些分析。

睿诚研究院发现，雨花区红星片区城市更新项目里，在两安用地的处置上，已然进化到3.0版。

1.0版，中海净地摘牌；

2.0版，自拆自建自安+央企托底运营商业；

3.0版，商住地定向挂牌给社会资本方。

为何会出现这个3.0版本？

上面已做了一些分析，是城市更新相关政策要求下的一个变通方式，主要在土地要素保障和项目自平衡方面，做出了一个有益的探索。

我们认为，雨花区的这一小步，将给市内其他区域的城市更新项目提供一个有价值的参考样本，将大大推动相关类似项目的发展。

而且，也能快速推进天华村两安用地区域的发展和蝶变，在村集体商业（红星大市场等）、两安用地和城市更新角度产生有效共振，从而促进城村的有效融合。

而上升到人城产完美对接和融合的高度，为长沙城市的可持续发展输送动能。

一下：

据睿诚研究院独家观察，在长沙，原来的两安用地、生态治理（EOD）和城市更新，前期基本是分开的、中期有所交集，但三者完全交融的且已开始进入实操的模式及项目，除雨花区红星项目外，别无分店。

我们认为，雨花区上述打法，具有很强的借鉴价值，在多个层面可破除一些思维中的障碍，而跳脱出单纯的城市更新、片区开发或村集体用地固有模式的束缚，归拢来审视，就是一次思维的升级。

诚然，此案例价值，放之全国，也有一定意义，城市更新+EOD+村集体用地，其他城市必定也有类似项目，长沙雨花区模式，亦可作为国内城市更新与村集体土地操作中的一个积极探索样本。

国际视野，湖湘思维；

城村重构，积极试点。

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