摘要：销售萎靡、短债压顶（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐编辑|雯雯
初夏将至，房企生存境况越来越分化。有的渐渐复苏，有的则仍在寒冬挣扎。近日多家机构公布的2023年1-4月百强房企销售情况，似乎也证明了这点。
克而瑞报告显示，1-4月百强房企销售操盘金额20499.2亿元，同比自一季度转正之后，增幅也提升至9.7%。
中指院的数据：前4月TOP100房企销售总额23934.6亿元，同比增长12.8%，销售额超千亿房企6家，较去年同期增加3家，百亿房企59家，较去年同期增加2家。
但同时杠杆地产也看到，部分暴雷房企的生存境况在2022年跌入谷底之后，2023年销售端似乎也并未有多少改善。比如分属莆田两兄弟的融信中国、正荣地产。
1、融信中国：销售萎靡、短债压顶
2023年5月4日，融信中国披露了前4月的销售数据：合约销售额约58.51亿元，销售面积约47.69万平米，单价每平米12479元。
2022年同期融信中国上述三项数据分别为245.68亿元、122.2万平米、每平米20104元。杠杆地产简单算了下，这三个数据同比下滑幅度分别是76.2%、60.98%、38%，如此大的降幅，和百强房企整体的回稳显得有些格格不入。
更早之前的4月28日，融信中国2022年度报告发布，情况不容乐观。数据显示，2022年融信中国合约销售额579亿元，合约建筑面积251万平米，均价每平米23061元，跌幅明显。
要知道2021年融信中国销售额可是有1555亿元，销售面积也有734万平米，均价每平米21198元。
融信中国成立于2003年，2016年1月于我国香港联交所上市，开始跨越式发展。
上市后，融信中国先后在上海、杭州等地拿过地王。因拿地狠准快，曾一度被称为“地王收割机”。
但随着后面三道红线、行业探底，融信中国的地王后遗症愈发明显，甚至有点hold不住了。2022年中旬，融信中国披露内幕消息：两笔美元债到期，未能支付有关款项，官宣爆雷。
“暴雷”背后，2022年的融信中国可以说用“塌房”来形容——
营收300.6亿元，同比下降9.69%；
毛利润直接跌成负数，为-61.20亿元，同比下降268.66%；
归母净利润亏更多，为-112.3亿元，同比大降967.52%；
随之导致的是毛利率、净利率的全面转负，分别为-20.36%、-41.38%。
屋漏偏逢连夜雨。2022年，融信中国的债务也压力山大——
资产负债率上升到83.81%，2021年为78.70%；
其中流动负债占比提升到84.92%，2021年为81.43%。
1347亿元的流动负债中，借款为197.9亿元，比2021年末的150.0亿元上升明显。在手现金无法覆盖短债。
2022年，融信中国现金及现金等价物接近腰斩，为47.88亿元，2021年末还有81.46亿元。定期存款从2021年末的30.65亿元，降到7.81亿元。
销售端继续萎靡，这么多短债要还，真不知道融信中国以后要怎么办。
2、正荣地产：一年内要还555.68亿
另一边的“兄弟”正荣地产，日子也难过。
正荣地产最新的4月销售数据尚未官宣，但第三方研究机构里已经发布。中指院数据显示，正荣2023年1-4月销售额77.2亿元，当月排第71名，同比减少53.4%。
图表来源|中指院（特此感谢）
从2023年前四月销售情况来看，正荣地产似乎要比融信略好一些，但2022年正荣地产“垮”得太厉害了，同时也面临更大的债务压力。
此前该司发布的年报显示，2022年其销售额为334.6亿元，同比下滑77%、建筑面积2.1百万平米，同比下滑75%、平均每平米售价15718元，2021年为16545元。
相比融信中国，正荣地产2022年营收降幅更厉害：同比下降30.0%为259.0亿元；毛利润更猛，降了67.5%，为17.49亿元；归母净利润则巨亏百余亿，为-128.8亿元，同比爆降1691.71%。
2022年，正荣地产的毛利率为6.76%，净利率则跌到了-56.45%。细看财报杠杆地产发现，巨亏的核心在其他开支的大增。期内该项支出高达89.21亿元，2021年同期仅为11.47亿元。此外金融资产减值亏损净额也由2021年的780万元增加至18.38亿元，同比增幅23421.2%。
正荣地产表示，这部分主要包括汇兑亏损4.33亿元；开发中物业及以持作出售已竣工物业减值亏损83.96亿元及应收关联公司减值亏损17.8亿元。
更大的压力还在债务端。2022年，正荣地产借款总额607.5亿元，其中1年内要偿还的短债达到555.68亿元，这部分比2021年末多出了200多亿元。
2022年，正荣集团流动负债增加到1704亿元，其中优先票据从上年末的92.03亿元增加到238.6亿元，计息银行及其他借款也增加了50多亿为257.0亿元，还有46.95亿元的公司债券。
但现金流的情况不甚乐观。2022年，正荣地产现金及现金等价物仅为32.7亿元，比2021年末的142.3亿元下降100多亿。
如此吃紧的现金流，导致正荣给地产2022年一方面卖资产动作频频，另一边雷声不断。
截至2022年末，正荣地产并未偿还本金、应付分派或应付利息的债券共15只,已经构成了违约。
依稀记得2021年度业绩会上，时任正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝曾表示，一年时间可以逐步稳定经营，改善现金流。
再加上外部环境正在有序地放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。这是计划赶不上变化……可能当时很多人也不会想到，2022年正荣地产情况会更糟糕。
3、会平稳落地吗？
正荣地产的创始人欧宗荣为欧式家族的老二，融信地产的老板欧宗洪则是老三，另外欧式家族的老大为欧宗金，背后是欧氏投资集团。
从媒体报道来看，三兄弟是是彻头彻尾的白手起家。比如斑马消费就曾说，欧宗荣回忆过往，兄弟三人生活在莆田当地最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里，少年时连地瓜都吃不饱。
早年，大哥欧宗金带着二弟欧宗荣走出东峤镇汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，后来辗转江西进入桥梁工程领域。成年之后，老三欧宗洪也追随两位哥哥干起了工程。
个人的品质加上踩准了时代节拍，让三兄弟逐渐起飞。而融信和正荣这两家房企的身上，也凸显出其中两位兄弟的特质：敢拼敢闯、胆子够大。
但凡事都有两面，步子迈得过大，有时也容易扯到……
有句“名言”不是说：没有XX的时代，只有时代的XX。正荣、融信，都只是这个时代的缩影。归根结底，房地产造富的时代过去了，谁会平稳落地？下一个时代又属于谁？
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