@房财经 程姗

谢勇迷信数字，给自己的年薪定为88万元。但在过去的2022年，我爱我家并没有“发”起来。

他旗下的我爱我家成功转型，从二手房中介向长租公寓运营商迈进。在116.73亿元总营收里，长租公寓品牌相寓营收56.47亿，同比增长75.27%。

没有对比就没有伤害。它的老本行二手房经纪业务只有35.3亿元，同比跌29.85%；新房业务为12.69亿元，同比跌37.23%。

最关键在于，长租公寓跃居我爱我家营收首位，占比48.37%，经纪业务和新房业务分别下滑至30.25%、10.88%，而在2021年经纪业务占比42.07%，长租业务仅为26.93%。

面对经纪业务的下滑，我爱我家董事长、总裁谢勇多少会有些感伤。一个玩资本的大佬，在最好的时代闯入地产圈。

2015年初，他从华夏西部经济开发有限公司老板何道峰手上，得到昆北大的27.88%控制权；2017年，他把我爱我家的核心资产注入，实现借壳上市。

当时，左晖的链家在北京二手房市场具有垄断地位，且与我爱我家短兵相接，贝壳找房横空出世；周忻的房友在全国攻城略地，很快就突破万家门店；施永青的中原地产依然不紧不慢，没有啥野心。

谢勇的出现，恰逢二手房中介争雄，我爱我家成了左晖和姚劲波竞相争取的对象。

两位神仙在台上打架，谢勇在台下看戏。2018年6月，58集团搞了一场“全行业真房源誓师大会”，明里暗里针对链家的真房源，几乎所有的主流中介公司参加了。

当天，北京下了场大雨。左晖发了条朋友圈：“此时的北京，乌云密布。有会解天象的吗？”在这条朋友圈下，姚劲波回复：“相由心生啊，我看的是阳光明媚。”左晖则表示：“老兄慧眼，乌云中的确有阳光！不知为何下午突然打了一会儿雷，应该是又有人赌咒发誓了。”半年后，双方的战争从创始人的“口水战”升级到了对簿公堂。

这场战争里，谢勇成了最大的受益者。2018年6月，58集团花10.68亿元拿到我爱我家8.28%股份，双方关系变得更加紧密。在2022年，我爱我家和58集团总计发生额为1.4亿元关联交易，主要是购买安居客的网络端口等。

作为中介行业的新人，谢勇不想树敌，一切小心翼翼地。当58集团宣布入股我爱我家后，谢勇赶紧表态：“不针对任何人”。此地无银三百两，阵营早已分出，我爱我家成了姚劲波派系里的一员。

天有不测风云。

从2019年开始，我爱我家归母净利润率一路下滑，从盈利8.27亿元沦为2022年亏损3.06亿元。相较而言，它这些年的营收都在百亿徘徊，并未有大波动。尤其是在2021年和2022年，营收只跌了3亿元，但归母净利润从盈利1.66亿元，直接变成亏损。

造成我爱我家亏损，是长租公寓增收不增利。在年报里，谢勇把“长租公寓”的业务，称之为“资产管理”，很高大上，符合他出身投行的段位。

截至2022年底，我爱我家的资产管理业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等 15 个城市，规模达到 25.4 万套，相比2021年增长 0.4%。平均出房天数9.4天，环比增长20.5%；出租率94.1%，环比降低1.3个百分点。它主要包括分散式和集中式公寓。

这些公寓在2022年带来56.47亿元收入，但成本高达59.85亿元，毛利率为-5.99%。这也是我爱我家四大业务板块里，唯一录得亏损的板块。在2021年，我爱我家分成互联网渠道业务、传统渠道业务、商品销售、商业租赁及服务四大板块。当时，资产管理板块没有写到财报表格里。

长租业务看上去很美，是一块难啃的骨头。

2019年国内“长租公寓第一股”的青客公寓成功登陆纳斯达克，后来旗下公司遭遇破产清算。2020年1月，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所；2021年4月6日，蛋壳公寓从纽交所摘牌。

它们折戟沙场，原因来自多方面，政策监管加强、产业不规范、企业的高杠杆、产品一般性以及资本不理性。在这个大背景下，我爱我家玩转长租公寓的筹码是什么呢？董事会工作报告里称，2023年要实现相寓由产品品牌向独立品牌的跨越。

对长租公寓这个赛道，谢勇坚定不移。但姚劲波并不一定买账，尤其是我爱我家2022年的成绩单。

走为上策。

2023年4月5日，58集团减持我爱我家股份不超过6454.07万股，减持比例不高于2.74%。如果按照我爱我家4月7日收盘价3.53元/股计算。和2018年入股时受让价7.12元/股相比，亏损幅度达50.42%。如果按照最高限额完成减持，持股比例将降至4.99%。

有人说，这是“反贝壳联盟”的昙花一现。

没有永远的朋友，只有永远的利益，谢勇和姚劲波都是商人。我爱我家的盘子还在，二手房业务包括北京、上海、杭州、南京、 苏州、天津、南昌等 15 余座国内城市，运营门店总量3583家，员工约 3.5 万人，2022年实现总交易金额超过 2600 亿元。

姚劲波决心撤离我爱我家，或许还有一个深层次原因：董事会里缺乏懂经纪业务和长租公寓运营业务的人。

我爱我家有9位董事，其中6位是非执行董事，3位是为独立董事。老板谢勇做信托业务出身，精于资本，是二手房经纪业务的门外汉。

老板的履历并不打紧，关键在于他的团队里，也都几乎和经纪业务不沾边：副总裁代文娟做审计的，董事郑小海做内控合规，董事虞金晶做基金理财的，副总裁吕虹是银行出身，解萍是董秘。

即便是高管团队里，资历最老的是高晓辉女士，2001年从我爱我家基层干起，从未跳槽过，目前为副总裁。其余高管，也没有在行业老大链家的从业履历。

在外界看来，我爱我家更像一个独立的存在，一群玩资本的“外行”，在干一个琐碎的、捡钢镚儿的活儿。

已仙逝的左晖，生前把改造房地产中介行业称之为“难而正确的事”，而谢勇们能否沉下心来，是一个问号。

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