#马斯克：美国商业地产正迅速崩溃#

5月29日，特斯拉CEO埃隆·马斯克在推特上再次就美国商业地产和房地产市场发出警告，称“商业地产正迅速崩溃，接下来是房价”。他的观点得到了PayPal前COO大卫·萨克斯的支持，后者转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，该推文称：“洛杉矶的办公大楼平均每英尺负债230美元，今年唯一出售的大楼以每英尺154美元的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德，今年已拖欠了超过10亿美元的贷款。”

这些言论无疑引起了市场和舆论的关注和讨论。马斯克作为全球最富有和最具影响力的企业家之一，他对美国商业地产和房地产市场的看法是否有依据？他预言的崩溃是否真的会发生？如果真的发生，又会对美国乃至全球经济造成什么样的影响？

事实上，这不是马斯克第一次就美国商业地产和整体经济前景发出警告。今年3月底，他在回应一条有关美国商业房地产债务的推文时称，“这是目前最严重的、迫在眉睫的问题，抵押贷款也是如此。”在上个月的一次采访中，马斯克再次就商业地产可能引发的危机作出警告，称“今年再过一阵子这将成为一件非常严重的事。”马斯克指出，居家办公趋势大幅减少了全球办公楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空置率都创下了历史新高，银行业可能因此陷入危机。

马斯克和萨克斯的观点可能有些悲观，但也反映了一些现实的问题和挑战。新冠疫情导致了居家办公、线上购物、远程教育等新模式的普及和延续，这无疑削弱了对办公楼、零售店、酒店等商业物业的需求。CBRE数据显示，2022年第一季度，美国办公楼空置率达到16.4%，创下2009年以来新高；零售店空置率达到10.6%，创下2012年以来新高；酒店入住率仅为49.4%，低于2019年同期水平近30个百分点。

美国商业地产市场背负着巨额债务，在收入下降、资金紧张、信贷收紧等因素影响下，偿付压力加大。摩根士丹利数据显示，2022年第一季度末，美国商用抵押贷款证券（CMBS）余额达到5840亿美元，在所有CMBS中有8.58%处于逾期状态或被列为特别监管名单。其中酒店类CMBS逾期率高达23.29%，零售类CMBS逾期率高达16.47%。

美国政策收紧可能会进一步打击商业地产市场。在拜登政府推动基础设施计划、社会福利计划等大规模财政支出计划之际，预计未来几年内将提高企业税率、资本利得税率等税收措施以筹集资金。在通胀压力上升之际，预计未来几年内联邦储备委员会将提高利率水平以收紧货币政策。这些政策变化可能会增加企业成本、降低投资回报、抑制信贷扩张等。

在多重因素影响下，美国商业地产市场确实面临着较大风险和挑战。但是否会像马斯克所说那样迅速崩溃，并引发更广泛的房价崩溃呢？这还需要视具体情况而定。一方面，在疫情防控取得进展之后，随着经济复苏、消费回暖、旅游恢复等因素带动下，部分商业物业可能会重新获得需求；另一方面，在政府干预、市场调整、技术创新等因素作用下，部分商业物业可能会进行转型升级、功能改造、结构优化等措施。

在当前形势下，我们不能忽视马斯克等人对美国商业地产和房地产市场危机的警示，并应该密切关注其动态变化。